(Mise à jour le 15 fevrier 2007)
La Loi Girardin est le dispositif défiscalisant le plus efficace car il permet une réduction directe du montant de l'impôt à payer à la différence d’une simple diminution des revenus qui est proposée plus largement.
La loi GIRARDIN, en vigueur depuis juillet 2003, est le résultat des améliorations portées depuis 1986 par les différents gouvernements qui se sont succédés.
Les personnes physiques ayant leur domicile fiscal en France métropolitaine ou dans les DOM peuvent défiscaliser entre 25% et 50% du montant de l'acquisition d'un bien immobilier neuf.
En plus de la réduction du montant de l’impôt sur le revenu, de nombreuses déductions viennent en diminution du revenu imposable.
I –LA REDUCTION D'IMPOT SUR LE REVENU POUR LES PARTICULIERS QUI INVESTISSENT OUTRE MER : DE 25 % A 50% DU MONTANT DE L’ACQUISITION
La Loi Girardin est applicable à toutes les constructions neuves en Martinique et en Guadeloupe – art 199 du CGI
A – Investissements direct par acquisition d’un bien neuf en Martinique ou Guadeloupe : le gouvernement propose une réduction directe du montant de l’impôt sur le revenu avec les taux les plus élevés.
Trois possibilités s'offrent en fonction du montant à défiscaliser :
- l'acheteur loue le bien avec un plafond de loyer,
- l'acheteur loue le bien sans plafonds,
- l'acheteur habite le logement.
1 – Le taux de défiscalisation est de 50% pour une location dite « plafonnée »
La défiscalisation est maximale lorsque le bien est mis en location sous deux conditions :
- une limitation quant aux revenus du locataire,
- une limitation quant au montant du loyer. C'est ce que l'on appelle le « locatif intermédiaire ». (art 199 undecies)
En louant le bien en « locatif intermédiaire » le législateur permet de défiscaliser jusqu'à 50% du montant de l'acquisition plafonné à 2125 € TTC / m² de surface défiscalisable, autrement dit :
La réduction d'impôt est de 50% du prix de la « surface défiscalisable » x 2125 euros TTC (Dont TVA 8.5%) pour l'année 2007
La surface défiscalisable = la surface habitable + 14 m² de terrasse couverte (art 46 ann III CGI)
Ex : Soit un appartement de 53,39 m² de surface habitable et 14 m² de terrasse couverte, pour un prix de 145 000 euros.
En louant le bien en locatif intermédiaire, le propriétaire bénéficiera d'un réduction de son impôt sur le revenu de :
53,39 + 14 = 67,39 m² de surface défiscalisable
67,39 x 2125,51 = 143 238
143 238 x 50% = 71 619 euros sur cinq ans.
Le montant de la défiscalisation sera de 14 323 euros par an pendant 5 ans.
Ce montant de réduction s'appliquera directement sur l'impôt prévisible à payer.
Ex : Soit un contribuable ayant 15 000€ d'impôt sur le revenu prévisible, avec la réduction Girardin, l'impot final sera de
15 000 - 14 323 = 677€.
2 – Le taux de défiscalisation est de 40% :
La défiscalisation bénéficie d’un taux de 40% lorsque le bien est mis en location sans limitations quant aux revenus du locataire ni au montant du loyer : on parle du locatif libre.
La réduction d'impôt est de 40% du prix de la « surface défiscalisable » x 2125 euros TTC (Dont TVA 8.5%) pour l'année 2007
Ex : Soit un appartement de 53,39 m² de surface habitable et 14 m² de terrasse, pour un prix de 145 000 euros. En mettant le bien en locatif intermédiaire, le propriétaire bénéficiera d'une réduction de son impôt sur le revenu de :
53,39 + 14 = 67,39 m² de surface défiscalisable
67,39 x 2125,51 = 143 238
143 238 x 40% = 57 295 euros sur cinq ans.
Le montant de la défiscalisation sera de 11 459 euros par an pendant 5 ans.
Ce montant de réduction s'appliquera directement sur l'impôt prévisible à payer.
Ex : Soit un contribuable ayant 11 500 € d'impôt sur le revenu prévisible, avec la réduction Girardin, l'impot final sera de 41 €.
3 – L'acquisition est affectée à l’habitation principale du propriétaire :
La loi Girardin permet de défiscaliser sur 10 ans lorsque le bien est affectée à l’habitation principale du propriétaire.
Le montant de la défiscalisation est de 25 % de 2125,51 € TTC/ m² de surface habitable + 14 m² de terrasse couverte sur 10 ans.
Le propriétaire prend l’engagement d’occuper son bien au titre de son habitation principale pendant 5 ans au moins – aucun aménagement n’est possible pendant ces 5 ans.
Ex 1 : soit un appartement F3 ayant une surface habitable de 53,39 m², une terrasse couverte de 14 m² pour un prix total d'acquisition de 145 000 euros.
La défiscalisation sera de :
53,39 + 14 = 67,39 m² de surface défiscalisable
67,39 x 2125,51 = 143 238
143 238 x 25% = 35 809 euros sur dix ans.
Le montant de la défiscalisation sera de 3 580 euros par an pendant 10 ans.
Ce montant de réduction s'appliquera directement sur l'impôt prévisible à payer.
Ex : Soit un contribuable ayant 4 000€ d'impôt sur le revenu prévisible, avec la réduction Girardin l'impot final sera de 420 €.
B – Le montant des loyers et le prix du marché locatif
Le montant du loyer à percevoir sera soit celui du « locatif intermédiaire », soit celui du loyer dit « libre ».
1 - Calcul du loyer en locatif intermédiaire :
Pour bénéficier des montants maximum de défiscalisation en Loi GIRARDIN le montant maximum du loyer à percevoir est plafonné à :
- 11,66 € / m² par mois de surface habitable. (art 46 AG duodecies)
Les revenus du locataire seront limités comme suit :
- 26 939 € pour une personne seule
- 49 824 € pour un couple
- 52 706 € couple marie ou personne seule avec une personne à charge
- 55 588 € couple marie ou personne seule avec deux personnes à charge
- 59 440 € couple marie ou personne seule avec trois personnes à charge
- 63 291 € couple marie ou personne seule avec quatre personnes à charge
- Majoration par personne à charge à partir de la cinquième : + 4 042 €
Selon l'exemple précédent, le montant du loyer maximum en locatif intermédiaire sera pour un appartement F3 ayant une surface habitable de 59,16 m² de :
67,39 x 139.92 = 9429,21 / 12 = 785,76 euros/mois hors charges.
2 – Le loyer dit « libre » :
Le loyer libre est un loyer que le propriétaire décide d’appliquer sans restriction aucune. Il peut être intéressant d'augmenter le loyer notamment lorsque les prestations proposées sont meilleures. Ex : piscine, situation exceptionnelle, aménagement de qualité etc…
ou alors lorsque le montant du loyer est déterminant pour l'acheteur.
Cependant, il est nécessaire d'analyser quel doit être le montant du loyer à demander en fonction de l'offre et de la demande. Le montant du locatif intermédiaire reste un bon indicatif.
La location doit intervenir dans les 6 mois de l'acquisition qui se fait en général au mois de décembre, c'est à dire au cours du mois de juin au plus tard. Une instruction administrative du 7 novembre 1986 prévoit qu'en cas de vacance du logement destiné à la location au-delà des 6 mois, le propriétaire devra établir qu'elle n'est pas de son fait en montrant qu'il a accomplit des diligences concrètes (recours à une agence immobilière, insertion d'annonces (et que les conditions mises à la location ne sont pas dissuasives)).
II – DEDUCTION FISCALES SUPPLEMENTAIRES POUR UN INVESTISSEMENT LOI GIRARDIN
En plus de la défiscalisation, des avantages complémentaires sont octroyés aux propriétaires immobiliers :
Déduction des charges sur les revenus locatifs
Les revenus locatifs font l’objet d’une déduction forfaitaire de 40% représentant l’ensemble des charges de la propriété lorsque vous êtes en micro-foncier c'est-à-dire lorsque vos revenus brut locatifs ne dépassent pas 15 000 € / an. (art 32 CGI).
Lorsque les revenus locatifs dépassent les 15 000 € ou lorsque le contribuable choisit l’autre option : le réel, le propriétaire peut, en plus de la réduction d’impôt pratiquer une déduction forfaitaire de 14% qui représente :
les frais de gestion autres que (les frais de procès et de procédure, de déplacement, de correspondance ou de téléphone payés par les propriétaires qui gèrent eux même leur immeuble, commissions versées aux agences de location) les frais d’assurances autres que les primes d’assurance pour les loyers impayés.
Les primes d’assurance pour loyers impayés sont déductibles des revenus locatifs pour leur montant réel. Lorsque le contrat d’assurance prévoit la garantie d’autres risques comme l’incendie, les dégâts des eaux, une protection en cas de détérioration, une protection juridique couvrant des frais d’avocat ou huissier ou autre, la fraction de la prime d’assurance loyer impayée ne sera déductible que si elle est bien distincte des autres, ce qui n’est pas le cas en cas de « pacquage ».
En général, les frais de gestion sont d’environ 7% auxquels vous pourrez rajouter 3.8 % pour l’assurance dite loyers impayés, vacance locative, détérioration, contentieux.
Déduction de la taxe foncière
Les biens neufs défiscalisables sont exonérés de la taxe foncière les deux premières années de l’acquisition. La demande doit être faite dans les 3 mois de l’acquisition. Après les deux ans, la taxe foncière sera déductible des revenus fonciers, tout comme les impôts annexe à cette taxe.
Ne sont pas déductibles les taxes d’urbanisme, la TVA, les droits d’enregistrement.
Les intérêts d’emprunt :
Les intérêts d’emprunt sont déductible des revenus fonciers, tout comme les frais d’emprunt : frais de constitution de dossier, frais d’inscription hypothécaire, agios, taxe, primes du contrat d’assurance vie souscrit pour garantir le remboursement de l’emprunt.
Remarque : La revente des biens défiscalisés créé un marché de l’ancien qui intéresse de nombreuses personnes qui n’ont pas besoin de défiscaliser ou qui souhaitent acheter à des prix inférieurs à ceux du neuf. La revente des biens actuels se fait au moins sur la base des prix d’acquisition.
Conclusion
La défiscalisation pour les particuliers est un moyen de bénéficier de réductions fiscales très importantes et rapides. Les différents gouvernements ont amélioré et aménagé le dispositif depuis 20 ans. La loi GIRARDIN est applicable jusqu’en 2016.
NOS CONSEILLERS SONT A VOTRE DISPOSITION POUR DE PLUS AMPLES INFORMATIONS ET UNE ETUDE PERSONNALISEE.
CLAIRIMMO